Des revenus complémentaires en devenant
Loueur en Meublé Non Professionnel
LMNP
Investir sans contrainte locative
Vous êtes à la recherche de revenus complémentaires aujourd’hui ou à la retraite ? Vous cherchez une option qui vous permette à la fois d’investir pour vous constituer un patrimoine et de défiscaliser ?
Et si vous choisissiez l’immobilier locatif ?
Opter pour l’immobilier locatif c’est vous constituer un patrimoine financé en grande partie par les loyers. Parmi les différentes solutions et les différents biens qui peuvent répondre à vos objectifs, il existe un statut particulier. C’est le statut de « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP). En louant vos biens en meublé – pour certaines catégories de biens – vous accédez à un dispositif fiscal avantageux et pérenne.
Les types de logements éligibles sont les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes ou encore les établissements médicalisés (EHPAD ou MAPAD).
Comment fonctionne le statut de Loueur en Meublé non Professionnel ?
Lorsque vous investissez sous le statut LMNP, vous achetez puis louez un bien immobilier meublé.
L’avantage d’investir dans une résidence de services en LMNP, est que vous n’avez pas à trouver des locataires vous-même (pas de contrainte locative), ni à réclamer les loyers ou encore financer les gros ou petits travaux de rénovation ou d’entretien. C’est l’exploitant de la résidence de services qui s’en charge pour vous. C’est un investissement immobilier d’une grande simplicité.
Au moment de l’acquisition, vous signez un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant (appelé aussi gestionnaire) qui s’occupe de trouver des locataires occupants et de gérer toute l’exploitation et l’administration de votre bien pour vous.
N’ayez crainte, vous êtes bien propriétaire du bien. Cet achat se réalise devant notaire comme pour tout bien immobilier.
Les types de logement éligibles
Pour être éligible au statut de LMNP, les logements doivent répondre aux critères concernant les résidences de services fixés par l’administration fiscale .
Ce sont des logements meublés qui sont loués par un exploitant à un profil-type de locataire : seniors, touristes ou encore étudiants. La résidence doit proposer à ses locataires au moins 3 services parmi : le ménage, la fourniture de linge, l’accueil et le petit déjeuner. En plus des logements privatifs – qui sont loués meublés – elle dispose aussi d’espaces communs.
Les résidences de tourismes
Les résidences de tourisme s’adressent, par définition, à des locataires qui ne peuvent pas y établir leur résidence principale. Il s’agit de locations de courte durée qui relèvent du régime des locations saisonnières.
Pour être éligible, le logement en résidence de tourisme doit avoir une superficie de plus de 9m2 et être « correctement » meublé, selon les critères de l’administration fiscale.
Les résidences d’affaires
Pourquoi choisir d’investir dans une résidence d’affaires ? Parce que la mobilité professionnelle est une réalité. De nombreux managers ont des équipes multi-sites. Dès que leurs déplacements durent plus d’une journée, ils doivent nécessairement se loger.
C’est ce que proposent les résidences d’affaires : des logements meublés et équipés pour des séjours allant d’une nuit à plusieurs jours. Ils sont en général situés dans des grandes villes, proches d’une gare, d’une autoroute ou d’un aéroport par exemple. Financièrement plus intéressantes qu’un hôtel, souvent équipées de salles de réunion, les résidences d’affaires permettent à la fois de travailler et de se reposer.
Les résidences étudiantes
En résidence étudiante, les places sont chères ! La pénurie des petites surfaces à proximité des pôles universitaires pousse les familles d’étudiants à rechercher activement des places disponibles dans les résidences étudiantes.
Les surfaces louées sont généralement de petite taille ce qui rend leur prix accessible. D’autre part, les loyers sont souvent assurés par les parents eux-mêmes. Ainsi au terme des 9 ans du contrat de location, vous pourrez librement disposer du bien pour vos propres enfants, le revendre ou le laisser en location.
Les établissements médicalisés
L’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un complexe de chambres médicalisées pour personnes âgées. Cette une structure médico-sociale accueille des personnes dépendantes sur les plans physique et psychologique.
Avec l’allongement de la durée de vie et l’accroissement du nombre de personnes dépendantes, la demande de chambres en établissements spécialisés est à son apogée. Cela induit également un taux de vacance locative relativement faible.
Pour tous ces types de biens, nous sommes particulièrement attentifs à la localisation comme à la qualité du gestionnaire.
Des atouts indéniables
Un complément de revenus et une fiscalité attrayante
La location de votre bien dans une résidence de service vous permettra de vous constituer un complément de revenu ou de retraite. Mais ce n’est pas son seul avantage ! Ce statut vous offre aussi des avantages fiscaux intéressants.
Attention néanmoins : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous est accordé en tant que particulier loueur de logement meublé si les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Si vous dépassez ces montants, l’administration fiscale retiendra le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
L’immobilier locatif permet d’optimiser votre fiscalité en réduisant vos impôts
La fiscalité du statut LMNP
Investir dans l’immobilier locatif vous permet d’optimiser votre fiscalité en réduisant vos impôts.
En termes de fiscalité, vous pouvez opter pour le statut de LMNP en Censi-Bouvard ou en amortissement. Quels sont les avantages de chacune de ces options ?
- LMNP en Censi-Bouvard : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pendant 9 ans. En revanche, le taux de cette réduction d’impôts peut varier chaque année en fonction de la Loi de Finances.
- LMNP en amortissement : vous êtes remboursé du montant de la TVA que vous avez acquittée lors de l’achat du bien. Par ailleurs, vous amortissez ce bien sur 25 ans, ce qui vous permet d’être très faiblement imposé sur les loyers.
A noter : les revenus des biens loués relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous entrez dans le régime Micro-BIC vous pouvez obtenir un abattement forfaitaire de 50%. L’intégralité des charges d’exploitation est déductible des loyers perçus. En revanche, si vous louez un bien « nu » (non-meublé), les revenus issus de la location sont intégré à vos revenus fonciers.
Préparez la revente
Investir c’est bien, mais vous devez anticiper la revente de votre bien. Même s’il s’agit d’un investissement locatif, vous devez prévoir la possibilité de revendre à plus ou moins long terme.
Les critères qui permettent d’évaluer la valeur d’un bien en LMNP sont généralement ceux-ci :
- Le type de résidence ou de bien
- L’emplacement du bien
- La qualité de la société de gestion
- La qualité du bail commercial
- comment sont réparties les charges
- L’indexation des loyers
Vous avez donc tout intérêt à cibler une commune dans laquelle le marché immobilier est favorable. Vous trouverez plus facilement un acquéreur.
Sachez que les plus-values réalisées par les Loueurs en Meublé Non Professionnels relèvent des plus-values privées.
Patrimonia Immo : agent immobilier à Toulouse en périphérie
L’accompagnement Patrimonia Group
Soyez accompagnés tout au long du projet !
Vous voulez trouver le bien idéal pour investir dans l’immobilier locatif ? Laissez-nous vous accompagner pour déterminer les moyens financiers nécessaires à ce projet en sécurisant votre budget.
Bien préparer votre projet d’investissement locatif
Avant de rechercher un bien à louer, vous devrez déterminer les moyens financiers nécessaires à cette acquisition.
Vous devez commencer par déterminer votre capacité d’investissement. Si vous choisissez d’emprunter pour investir, sachez que la banque va se pencher sur votre capacité financière avant de vous faire une proposition de prêt. Pour cela, la banque tient compte des futurs revenus fonciers issus de la location. Mais ces revenus n’entrent en compte que pour 70% de la capacité de financement car vous aurez nécessairement des charges et des impôts à payer sur vos revenus locatifs.
Et l’apport personnel ? Il n’est pas obligatoire pour un investissement locatif. Quoi qu’il en soit, les banques apprécient généralement que vous disposiez de 10% du prix d’achat, ce qui vous permet de couvrir les frais de notaire.
Les points de vigilance
Réaliser un investissement immobilier en LMNP nécessite d’être vigilant sur plusieurs points. Vous n’êtes pas à l’abri de certains aléas : dévalorisation du quartier, mauvais choix des locataires et impayés de loyers… Prenez le temps de la réflexion et n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels.
Lorsque nous réalisons ce type de projet pour nos clients, nous sommes particulièrement attentifs aux éléments suivants :
- La réputation et la solidité du gestionnaire. Nous analysons à la fois les éléments financiers et la qualité des établissements.
- Nous définissons un véritable cahier des charges pour valider l’investissement LMNP sélectionné : emplacement, promoteur, typologie de la résidence appropriée au marché, étude démographique…
- La qualité du bail : fréquence de paiement des loyers, reconduction tacite, mises aux normes.
- Votre situation patrimoniale et l’opportunité de choisir entre le régime fiscal Cenci-Bouvard et l’amortissement classique.
- La recherche de financement et le montage financier global.
- L’enchaînement des différentes étapes du projet.
- Le recours à des experts juridique et fiscaux si nécessaire.
Les 4 règles d’or pour réussir vos investissements locatifs
Ce sont les éléments les plus importants à prendre en compte avant de vous lancer :
- Optez pour un secteur où la demande locative est forte et où vous pourrez revendre sans difficulté.
- Négociez votre crédit immobilier avec un taux d’intérêt avantageux.
- Réalisez un bilan de l’ensemble des frais que vous aurez à assumer : mensualités de prêt, charges locatives, dépenses imprévues, vacances de locataires…
- Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation.
Quoi qu’il en soit, le meilleur investissement locatif dépend avant tout de votre budget, de votre objectif et de votre stratégie pour vous constituer un patrimoine immobilier.